Investir em imóveis com propriedades comerciais ou residenciais pode ser uma ótima maneira de aumentar seu dinheiro. Os investimentos imobiliários comerciais e residenciais são muito diferentes e leva tempo para aprender os meandros de cada um. Imóveis comerciais podem ser um grande investimento para alguns, mas acho que imóveis residenciais são um investimento mais fácil de entender. Mas se um investidor é bem versado em comerciais e está disposto a trabalhar duro, você pode ganhar muito dinheiro com imóveis comerciais. Eu invisto em propriedades residenciais e comerciais.

Em que tipo de aluguel eu comecei a investir?

Tenho 20 imóveis para aluguel de longo prazo, e eles têm sido grandes investimentos com grande fluxo de caixa. Minhas propriedades de aluguel não apenas fornecem mais de US $ 100.000 por ano em fluxo de caixa, como também aumentaram meu patrimônio líquido em US $ 600.000 nos últimos 3,5 anos. Meus primeiros 16 aluguéis foram propriedades residenciais, mas mudei para comercial para minhas últimas compras.

Uma das razões pelas quais eu gosto de imóveis para aluguel residencial é que sou um agente imobiliário especializado em imóveis residenciais. Por lidar com propriedades residenciais o dia todo, conheço locações residenciais melhor do que locações comerciais. Sei como comprar propriedades residenciais abaixo do valor de mercado e conheço muito bem meu mercado de aluguel. Também invisto em imóveis residenciais porque, na minha área, os imóveis para aluguel residencial tendem a gerar retornos melhores do que os imóveis para aluguel comercial.

Qual é o tipo mais fácil de propriedade para investir?

A compra de um imóvel para aluguel residencial é bastante simples quando você aprende seus mercados de vendas e aluguel. Você precisa saber quanto custa a casa, o que custará para consertar, o que valerá a pena e o valor do aluguel. Embora as propriedades de aluguel residencial possam ser simples, ainda leva tempo para aprender como investir nelas e ganhar dinheiro.

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As propriedades comerciais, por outro lado, são muito mais complicadas do que as propriedades de aluguel residencial. Com imóveis para aluguel comercial, você precisa saber o mesmo que faz com imóveis para aluguel residencial, mas descobrir esses números é muito mais difícil. Os fatores que afetam o aluguel e o valor são o tipo de inquilino que melhor se adequa ao seu prédio, quanto tempo é um contrato de locação, quão sólido ele é e a conveniência futura de seu prédio. Tudo isso é importante no residencial, mas muito mais no comercial. A razão pela qual esses fatores são mais importantes nos comerciais é que eles têm um enorme impacto no valor da propriedade em que uma propriedade residencial unifamiliar é avaliada com base na demanda de compradores ocupados pelo proprietário.

Como as propriedades comerciais são avaliadas diferentemente das residenciais?

A avaliação de uma propriedade residencial é feita determinando o que outras propriedades semelhantes estão vendendo. Muitas propriedades residenciais vendem mais do que propriedades comerciais, e geralmente é muito fácil encontrar propriedades residenciais vendidas que são semelhantes a uma casa que você possui ou deseja comprar. A avaliação de propriedades residenciais com base nas vendas de outras propriedades residenciais é chamada de abordagem de comparação de vendas.

As propriedades comerciais raramente são avaliadas usando a abordagem de comparação, porque há muito menos propriedades comerciais e é difícil encontrar propriedades semelhantes que foram vendidas recentemente. A maioria das propriedades comerciais é avaliada usando a abordagem de renda, que é muito mais complicada do que a abordagem de comparação de vendas.

Qual é a abordagem de renda ao avaliar propriedades comerciais?

A abordagem de renda usa a renda que uma propriedade gera para avaliar uma propriedade. A maioria das propriedades comerciais é avaliada dessa maneira, assim como algumas propriedades residenciais multifamiliares.

A abordagem de renda obtém o lucro que uma propriedade obtém por ano e a multiplica por um cap rate para gerar o valor da propriedade. Escrevi um artigo muito mais detalhado sobre taxas de limite aqui. A taxa de limite não é um valor definido, mas varia em diferentes partes do país e em diferentes tipos de propriedades. Quando você está comprando propriedades comerciais, é muito importante conhecer as taxas de capitalização de mercado.

O que é uma taxa de CAP?

Se você tiver um armazém de 20.000 pés quadrados alugado por 10 anos a um inquilino com quase nenhum risco de inadimplência, essa taxa de limite será diferente de um prédio de escritórios que esteja meio vago com inquilinos medíocres na outra metade.

A taxa de teto será mais baixa para a propriedade com o inquilino estável, porque esse inquilino tem uma chance maior de pagar o aluguel durante o prazo do arrendamento e o arrendamento é mais longo. O prédio de escritórios terá uma taxa de limite mais alta porque há muito mais risco envolvido e será necessário trabalho para alugar os espaços vagos. As taxas de limite variam de acordo com o tipo de inquilino, a duração do arrendamento, a classificação de crédito do inquilino, a condição da propriedade e as condições do mercado.

 

Por que as propriedades comerciais são difíceis de avaliar?

Como você pode ver, a avaliação de imóveis para aluguel comercial pode ser muito difícil. Você deve conhecer as taxas de capitalização de mercado de um edifício, inquilino e seu mercado. Essas taxas de juros nem sempre são fáceis de calcular, se você não tem muita experiência no mercado imobiliário comercial. Se você pagar em excesso por um edifício comercial, pode ser muito difícil vender ou refinanciar, se necessário. As propriedades que parecem um ótimo negócio podem ter preços baixos devido a um inquilino ruim ou a um futuro incerto.

O outro problema com a avaliação de propriedades com base na abordagem de renda é que você está usando informações dos atuais proprietários para despesas e receitas. Se o proprietário falsificar seus números ou esquecer algumas despesas, a propriedade parecerá muito mais valiosa do que realmente é.

Qual é o investimento mais estável?

Todo mundo precisa de um lugar para morar, mas nem todo mundo precisa de uma loja ou deseja possuir uma propriedade de investimento comercial. Outra razão pela qual as propriedades residenciais são mais seguras do que as propriedades comerciais é que sempre haverá um maior número de compradores para propriedades residenciais. Mesmo quando o mercado está ruim, as pessoas compram casas ou alugam casas porque precisam de um lugar para morar.

No mercado comercial, as pessoas podem fechar suas lojas, trabalhar em casa ou conseguir outro emprego, se o mercado ficar ruim. Investidores imobiliários comerciais podem ter problemas para obter um empréstimo comercial e não compram em um mercado em queda. Isso significa que pode ser incrivelmente difícil vender uma propriedade comercial em um mercado em baixa; especialmente se estiver vago. Em um mercado em baixa, talvez seja necessário alugar ou vender um imóvel residencial por menos dinheiro, mas talvez você não consiga vender ou alugar um imóvel comercial.

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Como os contratos de locação são diferentes?

Locações mais longas podem ser uma coisa boa para os investidores, mas há uma razão pela qual as locações comerciais são mais longas. Propriedades comerciais normalmente levam mais tempo para alugar e são mais difíceis de alugar do que propriedades residenciais. Os proprietários querem um arrendamento mais longo em propriedades comerciais, devido à dificuldade em alugar imóveis comerciais. Quando um imóvel comercial fica vago, ele pode ficar vago por meses ou até anos. É também por isso que o cap rate varia muito com o comercial. Um investidor deve considerar quanto tempo o contrato de locação atual é e qual a estabilidade do locatário atual. Um contrato de arrendamento de dez anos é ótimo, mas até dez inquilinos podem falir e você fica com um prédio vago. Como os edifícios comerciais geralmente são muito específicos para o inquilino, pode levar muito tempo para alugar ou muito trabalho para modernizar um edifício para um novo inquilino.

Um arrendamento comercial não é um arrendamento direto de um ano com o inquilino pagando serviços públicos e sem animais de estimação. Um inquilino comercial tem muitas opções de arrendamento; um arrendamento bruto, líquido triplo, líquido duplo, bruto modificado etc. As explicações para os diferentes tipos de arrendamento podem ser encontradas aqui. As taxas máximas mudarão novamente com base nos tipos de arrendamento e nos custos que o inquilino está pagando.

Como o financiamento é diferente?

Pode ser difícil financiar propriedades residenciais, mas há muitos credores que os emprestarão. Normalmente, você pode obter um empréstimo de 15 ou 30 anos em propriedades de aluguel residencial. Com propriedades comerciais, a amortização do empréstimo será menor que 30 anos e a maioria dos empréstimos comerciais terá um pagamento de balão. Um pagamento de balão significa que todo o saldo do empréstimo será pago após um certo período de tempo, como 5 ou 10 anos. O investidor deve pagar o empréstimo no vencimento do pagamento do balão, o que nem sempre é fácil. Muitos investidores comerciais contam com a capacidade de refinanciar seus empréstimos quando um pagamento final é devido, mas isso nem sempre é possível. Se o mercado de empréstimos ficar mais restrito, as finanças de um investidor mudarem ou o mercado comercial mudar, talvez não seja possível refinanciar.

Como os aluguéis comerciais são um bom investimento?

Embora o setor imobiliário comercial possa ser um negócio muito complicado, existe uma oportunidade de ganhar muito dinheiro. Não há avaliações em preto e branco de propriedades comerciais porque existem muitos fatores a serem considerados com taxas de juros. Isso significa que as pessoas que realmente sabem o que estão fazendo podem identificar bons negócios ou uma maneira de aumentar as taxas de juros das propriedades. Se você possui uma propriedade que vale US $ 200.000 com base em uma taxa máxima de 10%, isso significa que ela gera US $ 20.000 por ano em renda. Se você puder criar um arrendamento ou aluguel mais estável para inquilinos mais atraentes que possam reduzir o cap rate, isso torna a propriedade mais valiosa. Se a propriedade estivesse gerando US $ 20.000 por ano e tivesse um cap rate de 8%, valeria US $ 250.000.

Um investidor também pode encontrar um uso melhor para um edifício comercial, o que pode aumentar a renda ou diminuir o cap rate. Um armazém pode não ter uma boa taxa de limite em um determinado mercado, porque há armazéns vagos por todo o lado. Esse armazém pode ser transformado em auto-armazenamento, o que é escasso, aumentando a renda e diminuindo o cap rate. Aumentar o valor de uma propriedade comercial pode ser tão simples quanto construir um prédio vago e encontrar um bom inquilino em um arrendamento de longo prazo.

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