As propriedades de aluguel podem ser um grande investimento se gerarem fluxo de caixa e forem compradas abaixo do valor de mercado. Comprei 16 propriedades de aluguel entre o final de 2010 e o meio de 2015. Parei de comprar aluguéis no meu mercado porque os preços aumentaram tanto que se tornou muito difícil o fluxo de caixa. Comprei minhas propriedades bem abaixo do valor de mercado e os preços em minha região (Colorado) aumentaram tremendamente. Penso muito em vender ou manter as propriedades ou refinancia-las.

Decidi vender algumas propriedades, refinanciar mais algumas e manter o restante como estavam. A razão pela qual decidi vender algumas de minhas propriedades foi que eu tinha US $ 100.000 em patrimônio em algumas delas, mas estava ganhando apenas US $ 500 por mês. Isso significa que eu estava obtendo cerca de 6% de retorno em dinheiro sobre o meu patrimônio (eu estava fazendo muito mais com meu investimento inicial, pois foram necessários cerca de US $ 30.000 para comprar cada casa). Embora estivesse ganhando quase 20% do dinheiro que havia investido inicialmente, poderia ganhar muito mais retirando meu patrimônio e comprando mais casas. Então, quando faz sentido vender o aluguel?

Você deve vender suas propriedades de aluguel se elas não estão lhe dando dinheiro?

Meus leitores e ouvintes de podcast me perguntam constantemente quando ou se devem vender suas propriedades. Muitas pessoas não estão ganhando muito dinheiro com seus aluguéis, mas têm muito capital. Aqui está um exemplo:

A casa vale US $ 200.000

A casa aluga por US $ 1.500 por mês

O investidor tem um empréstimo de US $ 125.000 contra a casa

Os pagamentos são de US $ 1.100 por mês

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Aparentemente, parece que esse aluguel está ganhando US $ 400 por mês, o que é ótimo. No entanto, o investidor não contabilizou quaisquer despesas de manutenção ou vacância. Essas despesas geralmente somam de 10 a 20% dos aluguéis por mês, o que equivale a outros US $ 150 a US $ 300 em despesas. O investidor está apenas ganhando algumas centenas de dólares por mês com esse aluguel, mas possui US $ 75.000 em patrimônio na propriedade. Isso representa apenas um retorno de 3% do seu dinheiro. Existem outras vantagens nas propriedades de aluguel, como depreciar a propriedade, pagar o patrimônio e aumentar os aluguéis. No entanto, quais oportunidades faltam ao investidor, mantendo a propriedade e todo esse dinheiro amarrado? Eu acho que o investidor deve vender a propriedade e investir o dinheiro em mais casas ou apartamentos.

Se você vendeu essa propriedade, não seria capaz de manter todo o patrimônio. Haveria custos de venda e impostos que você deve pagar, a menos que faça uma troca de 1031. Os custos de venda podem acabar sendo de 6 a 10% do custo da casa. Se a casa for vendida por US $ 200.000, isso seria de US $ 12.000 a US $ 20.000. Os impostos sobre a venda de um imóvel alugado provavelmente seriam de 15 ou 20%, dependendo de qual faixa tributária você se encontra. Você paga apenas os impostos sobre o lucro obtido na propriedade e qualquer depreciação recuperada. Vamos assumir que o investidor comprou a propriedade por US $ 150.000 há alguns anos, o que significa que pagaria cerca de US $ 6.000 em impostos. Isso deixa o investidor com cerca de US $ 50.000 em dinheiro para jogar se não fizer uma troca de 1031, o que poderia reduzir os impostos a nada.

Quanto mais dinheiro um investidor poderia ganhar?

As propriedades de aluguel podem ser caras, o que é uma de suas quedas. Com US $ 50.000, você pode comprar uma propriedade de aluguel com melhor desempenho que gera mais dinheiro. Além de comprar um aluguel que gera mais dinheiro, você também pode comprar a propriedade abaixo do valor de mercado, o que compensará todo o dinheiro que você perdeu ao vender a outra propriedade. Aqui está um exemplo:

Compre um imóvel por US $ 100.000 que precise de US $ 10.000 em trabalho

Coloque $ 20.000 na propriedade, com um pagamento da casa em torno de $ 600

Conserte a propriedade e alugue por US $ 1.200 por mês

Se você comprou a propriedade corretamente, deve valer pelo menos US $ 140.000

Agora você tem uma casa com US $ 60.000 em patrimônio (quase tanto quanto você tinha antes). Você está ganhando mais dinheiro todo mês. Você ainda tem US $ 15.000 em sobras de dinheiro (US $ 20.000 em adiantamento, US $ 10.000 em reparos e US $ 5.000 em custos diversos).

Alguns de vocês podem não achar que isso seja um negócio incrível, mas você tem mais dinheiro no bolso que pode ser usado para comprar aluguéis adicionais no futuro. Você também tem uma propriedade que gera renda muito melhor a cada mês. Se você tiver algum dinheiro extra para comprar uma segunda propriedade imediatamente, o patrimônio e o fluxo de caixa dobrarão, e o investidor ficará muito melhor. Se você tem uma propriedade com mais patrimônio do que o meu exemplo, compraria mais aluguéis logo de cara, sem usar nenhum dinheiro extra e estaria muito melhor também. Se você estiver tentando decidir se deve manter ou vender alguns de seus imóveis para locação, analise quanto dinheiro você poderia obter deles e quanto você poderia ganhar com esse dinheiro.

O que eu fiz com minhas propriedades de aluguel?

Consegui ótimas ofertas em todos os meus aluguéis e nosso mercado decolou no Colorado. Eu tinha propriedades que comprei por US $ 100.000, coloquei US $ 20.000 em trabalho, aluguei por US $ 1.3000 por mês e agora valem US $ 220.000. Eu tinha propriedades com US $ 120.000 em patrimônio, mas só geravam US $ 7.000 por ano. Eu estava ganhando 6% do meu dinheiro, o que é bom para alguns investidores, mas não é o que estou acostumado a investir em imóveis. Eu sempre quis fazer pelo menos 15% de retorno em dinheiro dos meus aluguéis. Eu sabia que queria ganhar mais dinheiro, mas não sabia ao certo como. Acabei refinanciando algumas propriedades, vendendo algumas e mantendo outras como eram.

Refinancei as propriedades porque podia tirar dinheiro delas e ainda assim ganhar dinheiro. No exemplo que usei pela primeira vez para o investidor com uma casa de US $ 200.000, ele também poderia ter refinanciado. Geralmente, você pode refinanciar uma casa com 75% do valor. O investidor poderia ter emprestado US $ 150.000 na casa de US $ 200.000 e receber pagamentos em torno de US $ 1.100 por mês após impostos e seguros.

Se você está se perguntando por que esse pagamento é igual ao pagamento que usei para o saldo de US $ 125.000 acima, presumi que o investidor tivesse o empréstimo por um tempo e o saldo original era de US $ 150.000 com uma taxa de juros mais alta do que a que temos agora. Ao refinanciar uma casa, é necessário pagar novamente os custos de fechamento, o que pode adicionar até 3% do valor do empréstimo, ou US $ 4.500 neste exemplo. Ao refinanciar, o investidor receberia US $ 20.000 de volta em dinheiro com um pagamento semelhante ao de antes. Isso não é um mau negócio, mas não sei se US $ 20.000 serão suficientes para comprar outro aluguel. Nesse caso, o investidor pode se sair melhor refinanciando do que vendendo.

Eu tinha mais patrimônio em minhas propriedades do que no exemplo que usamos. Consegui tirar de US $ 25.000 a US $ 50.000 em dinheiro de muitos dos meus aluguéis e ainda assim gerar um fluxo de caixa decente. Ao refinanciar minhas propriedades e vender algumas outras, consegui recuperar todo o dinheiro que havia usado para comprar minhas 16 propriedades e ainda ganhava US $ 7.000 por mês com elas. Vendi as propriedades menos desejáveis ​​para mim e guardei as que mais gostava.

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Como você compra novos imóveis para locação, se não há bons aluguéis na sua região?

O problema que tive quando desejei vender minhas propriedades e comprar mais aluguéis foi que não consegui encontrar bons aluguéis no meu mercado. Os preços aumentaram, mas os aluguéis não aumentaram quase tanto. Eu tive que usar muito mais dinheiro para comprar casas porque os preços eram altos, mas ganhei menos dinheiro com esse dinheiro. Decidi parar de comprar propriedades na minha área e procurar em outros mercados. Fui para a Flórida e encontrei bons aluguéis, mas acabei não comprando propriedades lá. Em vez disso, comecei a virar mais casas, e foi aí que investi meu dinheiro.

Historicamente, eu mudei de 5 para 10 casas por ano, mas nos últimos três anos, mudei de 12 e 18, e este ano chegarei perto de virar 30 casas. Eu quero comprar mais aluguéis. Na verdade, tenho um objetivo de comprar 100 propriedades. Não vou comprar maus investimentos para alcançar esse objetivo, por isso mudei de direção com meus investimentos. Se eu encontrar o local ideal para comprar aluguéis ou minhas mudanças no mercado, eu serei configurado para investir muito dinheiro em aluguéis, graças ao negócio invertido. Você pode assistir ao vídeo abaixo para saber mais sobre como investir em mercados caros.

Não compro imóveis residenciais desde 2015, mas comprei dois imóveis comerciais este ano e tenho mais dois sob contrato para comprar. As propriedades comerciais são completamente diferentes das residenciais, mas também podem ser grandes investimentos. Comprei uma pequena loja para meus suprimentos invertidos no início deste ano e acabei de comprar uma propriedade comercial de 7.500 pés quadrados sobre a qual vou escrever mais tarde nesta semana. Não apenas é possível comprar diferentes tipos de locação quando os preços estão muito altos em sua área, mas também é possível comprar locações fora do estado ou até locações prontas para uso.

Você deve vender seu imóvel alugado se não estiver ganhando dinheiro com isso?

Muitas pessoas compram imóveis para aluguel sem fluxo de caixa, na esperança de ganhar dinheiro com a apreciação. Algumas pessoas acabam sendo proprietários acidentais quando transformam uma propriedade em um aluguel porque não podem vendê-lo. Eu acho que, em ambos os casos, possuir um aluguel que não gera dinheiro é muito arriscado. Apostar na valorização é difícil por causa de todos os custos de venda de que falamos e, se você não está ganhando dinheiro, torna difícil obter um novo empréstimo para propriedades. Eu sugeriria me livrar de aluguéis que não ganham dinheiro e focar nos investimentos que isso faz. Este conselho pressupõe que você não é ultra rico e tem tanto dinheiro que não se importa se uma propriedade ganha ou não.

Conclusão

Muitos investidores viram suas propriedades aumentarem de valor nos últimos anos. É difícil saber o que fazer com toda essa equidade. Você deve deixá-lo e deixá-lo obter um pequeno retorno? Você deveria refinanciar? Você deveria vender? Eu escolhi fazer os três, e funcionou bem. Não quero maximizar os empréstimos em todas as propriedades que possuo, porque isso prejudicaria o fluxo de caixa e seria arriscado. Também não quero deixar patrimônio não utilizado em minhas propriedades. Vendi algumas propriedades para aproveitar o mercado quente e limpar alguns dos meus ativos com baixo desempenho. Se você está pensando em vender alguns aluguéis, execute os números para ver quanto dinheiro obteria, quais propriedades ou outros investimentos você poderia investir e talvez vender faça sentido.

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